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Da wikipedia : “Il condominio è disciplinato dal codice civile e dalla legge n. 220 del 11 dicembre 2012 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”) ha riformato alcuni aspetti della materia. La legge entra in vigore il 18/6/2013.

In base all’art. 1117 c.c., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, ecc.

Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).

Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino e tra condòmini

Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l’installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi riscaldamento. L’assemblea con apposita delibera stabilisce la percentuale da imputare in millesimi riscaldamento e quella da imputare sulla base dei consumi dei ripartitori. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l’onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali.

Il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, senza che questo sia previsto espressamente dal regolamento condiminiale ovvero previa delibera dell’assemblea, restando tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Un’apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) di riscaldamento può eventualmente computare il fatto che il condomino sottoutilizza l’impianto condominiale, fino al caso limite di disporre di un contatore e allacciamento proprio non condominiale, tale da azzerare completamente l’obbligo di compartecipazione a tale tipo di onere.”

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